Ein illegaler Anbau in Spanien ist ein Bauwerk – eine Veranda, ein Schwimmbad, ein zusätzliches Stockwerk oder sogar ein komplettes Haus –, das ohne die erforderliche Baugenehmigung (Baugenehmigung) errichtet wurde oder dass dies im Kataster und im Grundbuch nicht korrekt eingetragen ist. Man erkennt es meist an der Hinweis Einfach und die Katasterdaten mit dem zu vergleichen, was sich tatsächlich auf dem Grundstück befindet. Weicht die Realität von den Registerangaben ab, stimmt etwas nicht – und das kann Sie als Käufer teuer zu stehen kommen.
Für Belgier und Niederländer, die eine Immobilie an der Costa Blanca kaufen, ist dies eine der größten Fallstricke. In diesem Leitfaden von In Spanien investieren erfahren Sie, wie Sie illegale Anbauten erkennen, welche Risiken damit verbunden sind und wie Sie eine eventuelle Legalisierung angehen können.
Was versteht man in Spanien unter einem illegalen Anbau?
In Spanien bedarf nahezu jeder bauliche Eingriff einer Genehmigung der Gemeinde. Wird ohne diese gebaut, Lizenz, oder weicht das Bauwerk von der erteilten Baugenehmigung ab, spricht man von einem illegale Arbeit oder außerhalb der Raumordnung. Besonders heikel ist das Bauen auf landwirtschaftlichen Flächen (rustikaler Bodenbelag), wo die Vorschriften viel strenger sind als auf Baugrundstücken (Stadtgrundstück). Viele charmante Fincas im Hinterland der Costa Blanca erweisen sich bei näherer Betrachtung als teilweise illegal ausgebaut.
Woran erkennt man einen illegalen Anbau?
Der Schlüssel liegt immer im Vergleich: Was steht in den Registern, und was ist tatsächlich vor Ort zu sehen?
- Vergleiche die Hinweis Einfach mit der Realität: Stimmen die Quadratmeterzahl und die Anzahl der Stockwerke überein?
- Überprüfen Sie das Catastro: Der Katasterplan zeigt die eingetragenen Umrisse des Grundstücks. Ein Schwimmbad oder Nebengebäude, das auf der Karte fehlt, ist ein Warnsignal.
- Beantragen Sie eine städtebauliche Bescheinigung (Baugenehmigung): Die Gemeinde bestätigt hiermit den städtebaulichen Status des Grundstücks.
- Beachten Sie die Bewohnbarkeitsbescheinigung (Bewohnbarkeitsbescheinigung): Fehlt dies, kann ein Teil der Wohnung rechtlich nicht bewohnbar sein.
Eine nicht registrierte Erweiterung ist zudem ein klassischer versteckter Mangel, mit allen sich daraus ergebenden rechtlichen Konsequenzen.
Welche Risiken gehen Sie ein?
Ein illegaler Anbau ist keine Nebensache. Die Folgen können gravierend sein:
- Geldbußen und Abrissverfügung: Die Gemeinde kann eine Geldstrafe verhängen und im schlimmsten Fall den Abriss des illegalen Teils verlangen.
- Keine Hypothek: Spanische Banken finanzieren in der Regel nur den eingetragenen Teil einer Immobilie, was Ihre Finanzierung und Notariatsakte erschwert.
- Unverkäuflichkeit: Beim Weiterverkauf werden Sie mit derselben Prüfung konfrontiert, wodurch Ihre Immobilie an Wert verliert oder sogar unverkäuflich wird.
Kann ein illegaler Anbau legalisiert werden?
Oftmals schon, aber das hängt von der Region, der Bodenart und dem Alter des Bauwerks ab. In vielen Fällen kann ein altes, nicht genehmigtes Bauwerk nachträglich durch ein Verfahren wie das AFO/DAFO-Zertifikat (Integriert außerhalb der Raumordnung), wobei das Bauwerk – sofern es nicht aufgrund der Verjährung nicht mehr durchsetzbar ist – “geduldet” und eingetragen wird. Ein Architekt und ein Jurist beurteilen, ob eine Legalisierung möglich ist und wie hoch die Kosten dafür sind. Berücksichtigen Sie diese Kosten in Ihrer Kostenübersicht bevor Sie ein Angebot abgeben.
So vermeiden Sie Probleme
Lassen Sie vor jedem Kauf eine gründliche rechtliche Prüfung Durchführung: Beauftragen Sie einen lokalen Architekten mit der Überprüfung von Genehmigungen und Flächen und beziehen Sie einen gestor für die administrative Abwicklung. So können Sie sicher sein, dass Sie genau das kaufen, was Sie kaufen möchten.
Wie wir Ihnen helfen
Das Team von „Investeer in Spanje“ unter der Leitung des Immobilienexperten und CEO Kenzo Fayot prüft bei jeder Immobilie die städtebauliche Rechtmäßigkeit, bevor Sie ein Angebot abgeben. Wir gleichen Register, Kataster und tatsächlichen Zustand ab, kümmern uns bei Bedarf um die Legalisierung und begleiten Sie bis zum Notar. Ganz gleich, ob Sie eine Finca im Landesinneren oder eine Villa an der Küste im Auge haben: Sie kaufen ohne versteckte Überraschungen. Lesen Sie auch unseren umfassenden Leitfaden Als Belgier eine Immobilie in Spanien kaufen.
Häufig gestellte Fragen zu illegalen Anbauten
Woran erkenne ich, ob ein Haus einen illegalen Anbau hat?
Vergleichen Sie die „Nota Simple“ und die Katasterdaten mit dem tatsächlichen Zustand vor Ort. Abweichungen bei der Fläche, der Anzahl der Stockwerke oder bei Nebengebäuden deuten auf einen möglichen illegalen Anbau hin. Ein Architekt und ein Jurist können dies endgültig bestätigen.
Kann ich ein Haus mit einem illegalen Anbau kaufen?
Das ist möglich, aber nur mit guter Beratung. Lassen Sie zunächst prüfen, ob der illegale Teil legalisiert werden kann und mit welchen Kosten dies verbunden ist, und passen Sie Ihr Angebot entsprechend an.
Wird ein illegaler Anbau durch Verjährung jemals “legal”?
In vielen Regionen kann die Gemeinde nach Ablauf einer bestimmten Frist den Abriss nicht mehr verlangen. Der Bau bleibt dann formal unzulässig, kann jedoch im Rahmen eines AFO/DAFO-Verfahrens geduldet und registriert werden.
Kann ich für einen illegalen Anbau eine Hypothek aufnehmen?
In der Regel finanzieren spanische Banken nur den rechtmäßig eingetragenen Teil der Immobilie. Ein nicht eingetragener Anbau wird bei der Finanzierung nicht berücksichtigt.
Haben Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit einer Immobilie? Nehmen Sie Kontakt mit unserem Team auf Und wir prüfen den städtebaulichen Status, bevor Sie auch nur einen Euro bezahlen.
