Versteckte Mängel sind schwerwiegende, nicht sichtbare Mängel an einer spanischen Immobilie, die bereits vor dem Kauf bestanden und vom Verkäufer nicht offengelegt wurden – beispielsweise Feuchtigkeit, undichte Leitungen, Betonfäule oder ein nicht genehmigter Anbau. Als Käufer genießen Sie in Spanien gesetzlichen Schutz durch die Haftung für versteckte Mängel gemäß dem spanischen Bürgerlichen Gesetzbuch (Artikel 1484 ff.). Sie können dann innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf entweder vom Kauf zurücktreten oder eine Preisminderung verlangen.
Für Belgier und Niederländer, die eine Zweitwohnung an der Costa Blanca kaufen, ist dies ein Thema, über das Sie sich besser schon vor dem Kauf als erst danach informieren sollten. In diesem Leitfaden von In Spanien investieren Wir erklären Ihnen, was versteckte Mängel rechtlich gesehen sind, welche Rechte Sie haben und – was am wichtigsten ist – wie Sie diese durch eine gute Vorbereitung von vornherein vermeiden können.
Was genau sind versteckte Mängel?
Ein Mangel gilt als “verborgen”, wenn er drei Voraussetzungen erfüllt: Er war bei einer normalen Besichtigung nicht erkennbar, er lag bereits zum Zeitpunkt des Verkaufs vor und er ist so schwerwiegend, dass Sie die Immobilie nicht (oder nicht zum gleichen Preis) gekauft hätten, wenn Sie davon gewusst hätten. Ein kleiner Riss in einer Pflasterplatte zählt nicht dazu; ein Fundament mit Betonfäule oder ein illegal angelegter Swimmingpool hingegen schon.
Häufige versteckte Mängel an spanischen Immobilien sind Feuchtigkeitsprobleme und Schimmel hinter Wandverkleidungen, veraltete oder undichte Rohrleitungen, mangelhafte Elektroinstallationen sowie Betonfäule (in älteren Küstenwohnungen bekannt als Aluminosis), sowie Bauwerke, für die keine ordnungsgemäße Genehmigung vorliegt. Letzteres steht in direktem Zusammenhang mit unserem Leitfaden zum Thema Erkennen von illegalem Bauen in Spanien.
Ihre Rechte als Käufer: Gewährleistung bei versteckten Mängeln
Das spanische Bürgerliche Gesetzbuch (Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 1484 bis 1490) verpflichtet den Verkäufer, für versteckte Mängel zu haften. Wenn Sie nach dem Kauf einen solchen Mangel entdecken, haben Sie zwei Möglichkeiten:
- Rückforderungsklage: Sie heben den Kauf auf und erhalten den Kaufpreis zurück.
- Acción quanti minoris: Sie behalten die Wohnung, verlangen jedoch eine Preisminderung, die von einem Sachverständigen festgesetzt wird.
Beachten Sie die Frist: Sie haben grundsätzlich nur sechs Monate nach der Lieferung, um Ihre Rechte geltend zu machen. Außerdem müssen Sie nachweisen können, dass der Mangel bereits vor dem Verkauf bestand und dass er tatsächlich verborgen war. Daher ist die Beweissicherung – Fotos, ein Gutachten, Zeugenaussagen – unerlässlich. Wer ohne stichhaltige rechtliche Prüfung kauft, ist rechtlich deutlich schlechter gestellt.
Neubau: zusätzliche Garantien über die LOE
Wenn Sie eine Neubauwohnung oder eine Wohnung kaufen, die weniger als zehn Jahre alt ist, gilt zusätzlich die Baugesetz (LOE). Dieses Baugesetz sieht drei Gewährleistungsfristen vor: ein Jahr für Ausführungsmängel, drei Jahre für Mängel, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen (wie Feuchtigkeit und Dämmung), und zehn Jahre für bauliche Mängel, die die Stabilität des Gebäudes beeinträchtigen. Für wen außerplanmäßig kauft, ist dies ein wichtiger Schutz; lesen Sie dazu auch unseren Leitfaden zum Thema Gefahren des außerplanmäßigen Immobilienkaufs in Spanien.
So beugen Sie versteckten Mängeln vor
Vorbeugen ist immer besser als ein Gerichtsverfahren – ein Rechtsstreit in Spanien kostet Zeit, Geld und Nerven. Drei Maßnahmen schützen Sie im Vorfeld:
- Eine bautechnische Begutachtung (Technisches Merkblatt): Beauftragen Sie einen unabhängigen Architekten oder Bauingenieur die Immobilie vor der Unterzeichnung zu besichtigen.
- Die Hinweis Einfach: Überprüfen Sie, ob die eingetragene Immobilie mit den tatsächlichen Gegebenheiten übereinstimmt und ob keine Belastungen darauf lasten.
- Eine gründliche rechtliche Due-Diligence-Prüfung: Eigentumsnachweis, Genehmigungen und Bewohnbarkeitsbescheinigung (Bewohnbarkeitsbescheinigung) überprüfen.
Vergessen Sie bei Ihrer Budgetplanung nicht die zusätzlichen Kosten – die Kosten für die Begutachtung, den Notar und die Steuern belaufen sich zusammen auf 10% bis 15% des Kaufpreises. Wie Sie diese Kosten richtig einkalkulieren, erfahren Sie in unserem Leitfaden zum Thema Kosten des Käufers in Spanien.
Was tun, wenn Sie doch einen Mangel feststellen?
Sollten Sie nach der Übergabe einen schwerwiegenden Mangel feststellen, handeln Sie umgehend. Dokumentieren Sie alles mit Fotos und Datumsangaben, lassen Sie von einem Sachverständigen ein Gutachten erstellen, aus dem hervorgeht, dass der Mangel bereits bestand, und wenden Sie sich formell (über Burofax) innerhalb der Frist von sechs Monaten in Verzug geraten. Beauftragen Sie umgehend einen spanischen Anwalt. Einen erfahrenen gestor Unsere Juristen kennen die örtlichen Verfahren und wissen, wie sie Ihren Fall überzeugend darstellen können.
Wie wir Ihnen helfen
Bei „Investeer in Spanje“ beugen wir Problemen lieber vor, als sie im Nachhinein zu lösen. Unser Team aus lokalen Experten unter der Leitung des Immobilienexperten und CEO Kenzo Fayot kümmert sich um die technische Begutachtung, prüft Genehmigungen und Eigentumsverhältnisse und steht Ihnen bis zur letzten Unterschrift beim Notar zur Seite. Ob Sie nun eine Wohnung in Torrevieja, eine Villa an der Costa Blanca Nord oder eine rentable Investition suchen: Sie können ganz beruhigt kaufen. Beginnen Sie Ihre Suche? Dann lesen Sie unseren vollständigen Leitfaden Kauf von Immobilien in Spanien.
Häufig gestellte Fragen zu versteckten Mängeln
Wie lange habe ich Zeit, um einen versteckten Mangel geltend zu machen?
Bei versteckten Mängeln (verborgene Laster) gilt eine Frist von sechs Monaten nach der Übergabe der Wohnung. Bei Neubauten gelten über die LOE längere Fristen von einem, drei und zehn Jahren, je nach Art des Mangels.
Was ist, wenn der Verkäufer den Mangel bewusst verschwiegen hat?
Wenn Sie nachweisen können, dass der Verkäufer den Mangel kannte und verschwiegen hat (bösgläubig), können Sie neben der Aufhebung des Vertrags oder einer Preisminderung auch Schadensersatz verlangen. Der Nachweis ist dabei entscheidend.
Bietet mir eine bautechnische Prüfung umfassenden Schutz?
Eine Begutachtung verringert das Risiko erheblich, deckt jedoch nicht jeden versteckten Mangel ab. In Kombination mit einer „Nota Simple“ und einer rechtlichen Prüfung sind Sie jedoch sehr gut abgesichert.
Gilt dieser Schutz auch für ausländische Käufer?
Ja. Der Schutz gemäß dem spanischen Bürgerlichen Gesetzbuch gilt für jeden Käufer einer spanischen Immobilie, unabhängig von Ihrer Staatsangehörigkeit oder Ihrem Wohnsitz.
Möchten Sie sicher einkaufen, ohne unangenehme Überraschungen? Nehmen Sie Kontakt mit unserem Team auf Und wir kümmern uns um die Prüfung und die rechtliche Überprüfung, die Ihnen Sicherheit bieten.
