Der Kauf einer Bestandsimmobilie in Spanien bedeutet, dass Sie eine bereits erbaute, oft bewohnte Immobilie (auf Spanisch reventa) anstelle eines Neubaus. Die großen Vorteile sind die sofortige Verfügbarkeit, ein etabliertes Viertel mit ausgewachsenen Gärten, oft mehr Platz und Grundstücksfläche, ein verhandelbarer Angebotspreis und geringere Übertragungskosten dank der ITP (Grunderwerbsteuer) anstelle von 10% IVA. Die wichtigsten Punkte, auf die zu achten ist, sind der bauliche Zustand des Gebäudes, mögliche versteckte Mängel, illegale Anbauten und eine korrekte Hinweis Einfach. Dank einer gründlichen rechtlichen und technischen Prüfung können Sie eine Bestandsimmobilie an der Costa Blanca sicher und zu einem hervorragenden Preis-Leistungs-Verhältnis erwerben.
Für viele Belgier, Niederländer, Deutsche und Franzosen, die von einem Zweitwohnsitz oder einem festen Wohnsitz unter der spanischen Sonne träumen, sind Bestandsimmobilien die logischste Wahl. Man sieht genau, was man kauft, erhält oft schon innerhalb weniger Wochen die Schlüssel und profitiert von Lagen, die der Neubau einfach nicht mehr bieten kann, da die schönsten Plätze an der Küste und in den historischen Dorfkernen bereits vor Jahrzehnten bebaut wurden. In diesem Artikel konzentrieren wir uns ganz auf den Kauf einer Bestandsimmobilie: die Vorteile, die zu beachtenden Punkte, den Kaufprozess, die Kaufnebenkosten und das Renovierungspotenzial. Wenn Sie zunächst eine neutrale Abwägung zwischen Alt und Neu vornehmen möchten, lesen Sie bitte Der vollständige Vergleich zwischen Neubau und Altbau in Spanien.
Was genau versteht man in Spanien unter Bestandsimmobilien (Reventa)?
Bestehender Gebäudebestand, in Spanien bezeichnet als reventa oder aus zweiter Hand, umfasst alle Immobilien, die bereits fertiggestellt wurden und sich (früher) in Privatbesitz befanden. Das reicht von einer fünf Jahre alten Wohnung in einem modernen Wohnkomplex bis hin zu einem charakteristischen Dorfhaus oder einer hundert Jahre alten, rustikalen Finca. Der entscheidende Unterschied zum Neubau liegt in steuerlicher und rechtlicher Hinsicht: Bei Bestandsimmobilien findet eine Eigentumsübertragung zwischen Privatpersonen (oder von einem Eigentümer auf Sie) statt, während Sie bei Neubauten direkt von einem Bauträger kaufen. Dieser Unterschied bestimmt, welche Steuern Sie zahlen und wie der Kaufprozess abläuft.
Da die Immobilie bereits besteht, liegen die Informationen über das Objekt größtenteils vor: die genaue Fläche, die tatsächliche Ausstattung, die Nachbarschaft, die Nachbarn und die jährlichen Gemeinschaftsgebühren. Sie kaufen keine künstlerische Darstellung, sondern ein greifbares Objekt, das Sie besichtigen, betreten und begutachten lassen können. Für alle, die Sicherheit und Schnelligkeit suchen, ist das ein wesentlicher Vorteil. Allerdings erfordert der Kauf einer Bestandsimmobilie ein scharfes Auge und fundierte Rechtliche Kontrolle von Immobilien in Spanien, denn die Geschichte eines älteren Gebäudes kann manchmal Überraschungen bereithalten.
Die Vorteile des Kaufs von Bestandsimmobilien in Spanien
Die Gründe, warum Käufer einer Zweitwohnung, Expats und Rentner sich bewusst für Bestandsimmobilien in Spanien kaufen Die Gründe dafür sind zahlreich und konkret. Im Folgenden listen wir die wichtigsten Vorteile auf, wobei wir von den Gegebenheiten an der Costa Blanca ausgehen.
1. Sofortige Verfügbarkeit: Sie erhalten den Schlüssel sofort
Der größte praktische Vorteil ist die sofortige Verfügbarkeit. Während Sie bei einem Neubauprojekt oft ein bis zwei Jahre auf die Fertigstellung warten müssen, können Sie bei einer Bestandsimmobilie häufig innerhalb von vier bis acht Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags die Übergabe beim Notar regeln und den Schlüssel in Empfang nehmen. Für alle, die schnell auswandern, vermieten oder die Saison nicht verpassen möchten, ist dies entscheidend. Zudem vermeiden Sie die Unsicherheiten und Risiken, die mit dem Kauf von Immobilien „vom Plan“ verbunden sind, wie beispielsweise Bauverzögerungen und Abweichungen zwischen den Plänen und dem Endergebnis.
2. Ein etabliertes Stadtviertel mit einer gewachsenen Umgebung
Die schönsten Lagen in Orten wie Dénia, Jávea, Altea und Moraira an der Costa Blanca Nord oder Torrevieja, Orihuela Costa und Pilar de la Horadada an der Costa Blanca Süd sind oft schon vor Jahrzehnten bebaut worden. Wer in Laufnähe zum Strand oder mitten in einem lebhaften Dorfzentrum wohnen möchte, entscheidet sich daher fast immer für Bestandsimmobilien. Sie profitieren von einer gewachsenen Umgebung: wunderschöne Palmen, große Bougainvillea und schattige Gärten, die Jahre Zeit hatten, um zu wachsen. Bei einem Neubau erwerben Sie in der Regel ein karges Grundstück mit jungen Pflanzen, die noch Jahre brauchen, um Privatsphäre und Atmosphäre zu bieten.
3. Oft mehr Platz, mehr Grundstück und mehr Charakter
Ältere Häuser verfügen oft über größere Grundstücke als die kompakten Baugrundstücke moderner Wohnbauprojekte. Eine freistehende Villa aus den 1980er- oder 1990er-Jahren hat häufig einen großzügigen Garten, einen privaten Pool und einen großzügigen Grundriss, während ein vergleichbares Budget bei einem Neubau eher eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus ergibt. Hinzu kommt der authentische Charakter: dicke Mauern, die im Sommer für natürliche Kühle sorgen, Holzbalken, Terrakottafliesen und eine Seele, die in einem Neubauprojekt nur schwer zu finden ist. Diese thermische Masse traditioneller Bauweise empfinden viele Bewohner während der heißen Sommermonate als besonders angenehm.
4. Ein verhandelbarer Preis
Bei Neubauten arbeitet ein Bauträger mit festen Preislisten, bei denen kaum Rabatte zu erzielen sind. Bei Bestandsimmobilien verkauft ein privater Eigentümer, und hier gibt es Verhandlungsspielraum, insbesondere wenn die Immobilie bereits länger zum Verkauf steht oder wenn der Verkäufer einen Grund hat, schnell zu verkaufen. Mit einer guten Marktanalyse und den richtigen Argumenten können Sie den Angebotspreis oft um einige Prozent senken. In unserem Artikel über Verhandlung des Preises für eine spanische Immobilie Erfahren Sie, wie Sie dieses Gespräch strategisch angehen können.
5. Geringere Übertragungskosten: ITP statt IVA
Ein wichtiger finanzieller Vorteil ist steuerlicher Natur. Bei einem Neubau zahlen Sie 10% IVA (Mehrwertsteuer) zuzüglich AJD (Stempelsteuer), während Sie bei Bestandsimmobilien die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, die Grunderwerbsteuer) zahlen, ohne dass eine separate Stempelsteuer anfällt. In der Comunidad Valenciana, zu der auch die Costa Blanca gehört, beträgt die ITP derzeit 10%, doch dieser Satz sinkt ab dem 1. Juni 2026 auf 9% für Immobilien bis zu 1.000.000 €. Das bedeutet eine unmittelbare Ersparnis von mehreren Tausend Euro bei Ihrem Kauf. Für die Einzelheiten verweisen wir Sie gerne auf unsere Erläuterungen zur Grunderwerbsteuer in Spanien 2026 mit den aktuellen Sätzen.
“Die Seele eines spanischen Hauses liegt in den dicken Mauern, den handverlegten Fliesen und der Geschichte, die die Wände atmen. Das ist ein Luxus, den man sich bei einem Neubau nicht leisten kann.”
Was Sie bei Bestandsimmobilien beachten sollten: Kaufen Sie mit offenen Augen
Dem Charme und den Vorteilen stehen jedoch konkrete Punkte gegenüber, die es zu beachten gilt. Gerade weil eine Bestandsimmobilie eine Vergangenheit hat, ist eine gründliche technische und rechtliche Prüfung kein Luxus, sondern eine Notwendigkeit. Wer diese Schritte überspringt, riskiert nach dem Kauf kostspielige Überraschungen. Wir gehen die wichtigsten Fallstricke nacheinander durch.
Der bauliche Zustand und eine technische Prüfung
Ein älteres Haus entspricht nicht immer den heutigen Standards. Veraltete Elektroinstallationen, Rohrleitungen, die ausgetauscht werden müssen, Feuchtigkeitsprobleme, ein undichtes Dach oder ein Heiz- und Kühlsystem, das alles andere als energieeffizient ist – all das sind Dinge, die Sie im Voraus wissen möchten. Wir empfehlen daher eine bautechnische Begutachtung durch einen unabhängigen Bauingenieur oder einen spezialisierten Gutachter. Für ein paar hundert Euro erhalten Sie einen klaren Überblick über den tatsächlichen Zustand der Immobilie und die zu erwartenden Kosten. Diese Einschätzung ist zudem ein starkes Verhandlungsargument: Mängel, die Sie nachweisen, führen oft zu einem niedrigeren Preis.
Versteckte Mängel (vicios ocultos)
Das spanische Gesetz bietet Ihnen als Käufer Schutz vor versteckten Mängeln, auf Spanisch verborgene Laster. Gemäß dem Código Civil (Artikel 1484 ff.) können Sie den Verkäufer wegen schwerwiegender Mängel, die beim Kauf nicht erkennbar waren, innerhalb einer gesetzlichen Frist von sechs Monaten nach der Übergabe in Anspruch nehmen. Ein Wasserleck hinter einer frisch verputzten Wand oder ein grundlegendes bauliches Problem kann unter diese Regelung fallen. Es ist wichtig, dass Sie Ihre Rechte kennen und Beweise sammeln. Wir erläutern dies ausführlich in unserem Artikel über Versteckte Mängel in Spanien und Ihre Rechte als Käufer. Bei Neubauten gelten übrigens die großzügigeren LOE-Garantien von 1, 3 und 10 Jahren – ein Unterschied, den Sie bei Ihrer Entscheidung berücksichtigen sollten.
Illegale Anbauten und nicht registrierte Erweiterungen
Ein klassisches Risiko bei Bestandsimmobilien in Spanien sind illegale Anbauten. Ein früherer Eigentümer hat beispielsweise eine Veranda geschlossen, einen Swimmingpool angelegt oder ein zusätzliches Stockwerk errichtet, ohne die erforderliche Genehmigung einzuholen und ohne dies im Grundbuch eintragen zu lassen. Wenn Sie eine solche Immobilie ohne Überprüfung kaufen, erben Sie das Problem sowie mögliche Bußgelder oder Legalisierungskosten. Überprüfen Sie daher immer, ob die tatsächliche Quadratmeterzahl mit den eingetragenen Angaben übereinstimmt. Unser Leitfaden zum Thema Illegale Anbauten in Spanien erkennen – Tipps und Ratschläge hilft Ihnen, diese Falle zu vermeiden.
Die „Nota Simple“: der entscheidende Eigentumsnachweis
Die „Nota Simple“ ist ein Auszug aus dem spanischen Grundbuch (Eigentumsregistrierung) und ist bei jedem Kauf einer Bestandsimmobilie unverzichtbar. Dieses Dokument gibt Auskunft über den rechtlichen Eigentümer, enthält die genaue Beschreibung der Immobilie sowie Angaben zu etwaigen Schulden, Hypotheken, Pfändungen oder Dienstbarkeiten, die auf der Immobilie lasten. Eine aktuelle „Nota Simple“ verhindert, dass Sie unwissentlich die Schulden des Verkäufers übernehmen. Sie können das Dokument online über registradores.org für 9,02 € zzgl. MwSt. oder persönlich für 3,64 € zzgl. MwSt. beantragen. Was genau darin steht und wie Sie es lesen, erfahren Sie in unserem Artikel über Was ist eine „Nota Simple“ – das entscheidende Dokument in Spanien?.
- Überprüfen Sie den Eigentumsnachweis: Stimmt der Verkäufer mit dem eingetragenen Eigentümer überein?
- Prüfen Sie, ob Schulden bestehen: bestehen dort Hypotheken, IBI- Zahlungsrückstände oder Pfändungen der Wohnung?
- Überprüfen Sie die Oberfläche: Stimmen die erfassten Quadratmeter mit der Realität überein?
- Prüfen Sie die Gemeinschaft der Grundstückseigentümer: Fordern Sie das Protokoll an und achten Sie auf geplante Reparaturen oder Terminkonflikte.
- Überprüfen Sie die Genehmigungen: Ist alles vorschriftsmäßig errichtet und registriert?
Der Kaufprozess einer Bestandsimmobilie, Schritt für Schritt
Der Kaufprozess von Bestandsimmobilien verläuft in Spanien nach einem festen und bewährten Ablauf. Wer die einzelnen Schritte kennt, kann stressfrei kaufen. Im Folgenden skizzieren wir den Ablauf, wie wir ihn für unsere Kunden aus Belgien, den Niederlanden, Deutschland und Frankreich begleiten.
Schritt 1 – NIE-Nummer und Bankverbindung. Bevor Sie etwas kaufen können, benötigen Sie eine spanische Steueridentifikationsnummer. Ohne diese Nummer können Sie keine Immobilie auf Ihren Namen eintragen lassen und kein Bankkonto eröffnen. Beginnen Sie rechtzeitig damit; alles zu diesem Dokument erfahren Sie auf unserer Seite zum Thema NIE-Nummer beantragen.
Schritt 2 – Rechtliche und technische Prüfung. Bevor Sie unterschreiben, prüft Ihr Anwalt die „Nota Simple“, die Genehmigungen, die Abgaben und die Eigentümergemeinschaft, während ein Sachverständiger den Zustand der Immobilie begutachtet. Diese Due-Diligence-Prüfung ist das Herzstück eines sicheren Kaufs einer Bestandsimmobilie.
Schritt 3 – Der Reservierungsvertrag und die Verhandlungen. Wenn Sie mit dem Preis einverstanden sind, sichern Sie sich die Immobilie mit einem Reservierungsvertrag und einer Anzahlung. Anschließend folgt die Verhaftungsvertrag, wobei in der Regel eine Anzahlung in Höhe von 10% geleistet wird und die Vereinbarungen rechtlich festgehalten werden.
Schritt 4 – Die Übertragung beim Notar. Die endgültige Eigentumsurkunde (escritura) wird beim Notar unterzeichnet, und Sie erhalten den Schlüssel. Anschließend wird die Immobilie auf Ihren Namen im Grundbuch eingetragen, und Sie zahlen die ITP. Eine vollständige Übersicht über alle Schritte finden Sie auf unserer Seite zum Thema Kauf von Immobilien in Spanien.
Die Kaufnebenkosten bei Bestandsimmobilien
Bei Bestandsimmobilien sollten Sie zusätzlich zum Kaufpreis mit etwa 10 bis 15% an Nebenkosten rechnen. Der größte Teil davon entfällt auf die ITP (Grunderwerbsteuer). In der Comunidad Valenciana beträgt diese derzeit 10% und sinkt ab dem 1. Juni 2026 auf 9% für Immobilien bis zu 1.000.000 €. Darüber hinaus fallen Notar-, Register- und Anwaltskosten an. Berücksichtigen Sie auch die jährlichen Nebenkosten nach dem Kauf, wie die IBI (Grundsteuer, ca. 200 € pro 100.000 € Immobilienwert) und den Beitrag an die Comunidad de Propietarios.
- ITP (Übertragungssteuer): 10%, ab dem 1. Juni 2026 9% für Wohnimmobilien bis zu 1.000.000 € in der Comunidad Valenciana.
- Notargebühren: gesetzlich festgelegt, abhängig vom Wert und der Komplexität der Urkunde.
- Anmeldegebühr: zur Eintragung in das Grundbuch (Registro de la Propiedad).
- Gerichtskosten: Ihr Anwalt für die gesamte Due-Diligence-Prüfung.
- Mögliche Hypothekenkosten: Bewertungskosten und Bankgebühren, falls Sie eine Finanzierung in Anspruch nehmen.
Wenn Sie genau wissen möchten, woran Sie sind, nutzen Sie doch unseren praktischen Rechner für die vom Käufer zu tragenden Kosten bei einem Hauskauf in Spanien, damit Sie Ihr Budget genau planen können. Wenn Sie (teilweise) mit einer spanischen Hypothek finanzieren, können Sie als Nichtansässiger in der Regel bis zu etwa 70% des Schätzwertes aufnehmen; mehr dazu erfahren Sie auf unserer Seite über eine Eine Hypothek in Spanien beantragen.
“Die Frage ist nicht, ob Sie zusätzliche Kosten haben, sondern wie Sie diese im Voraus planen, um spätere Überraschungen zu vermeiden.”
Renovierungspotenzial: Klug kaufen und Wert schaffen
Einer der größten Vorzüge von Bestandsimmobilien ist ihr Renovierungspotenzial. Anders als bei einer bezugsfertigen Neubauwohnung können Sie eine Bestandsimmobilie Schritt für Schritt nach Ihren eigenen Vorstellungen gestalten und so ihren Wert steigern. Eine veraltete Küche austauschen, ein Badezimmer modernisieren, Solarmodule installieren oder eine veraltete Energieeffizienzklasse verbessern – all das steigert nicht nur Ihren Wohnkomfort, sondern auch den zukünftigen Verkaufs- und Vermietungswert. Zudem können Sie die Kosten für eine Renovierung über mehrere Jahre verteilen, im Gegensatz zum Festpreis eines Neubaus.
Für Investoren ist dies interessant: Eine Immobilie in bester Lage zu einem günstigen Preis zu erwerben, sie sinnvoll zu renovieren und anschließend zu vermieten oder mit Gewinn zu verkaufen, ist eine bewährte Strategie. Wer die Zahlen durchrechnen möchte, findet Anhaltspunkte im Rendite einer Ferienwohnung in Spanien berechnen. Eine Netto-Mietrendite von 4 bis 7% pro Jahr ist für eine gut gelegene Ferienwohnung an der Costa Blanca ein realistischer Richtwert. Wenn Sie sich einen umfassenderen Überblick über den Markt und die Chancen verschaffen möchten, bietet unser Hub zum Thema Immobilieninvestitionen in Spanien der nötige Kontext.
“Der Standort bestimmt zu einem großen Teil die künftige Rendite, unabhängig davon, ob das Gebäude brandneu ist oder schon seit Jahrzehnten besteht.”
Wie wir Sie beim Kauf einer Bestandsimmobilie unterstützen
Der Kauf einer Bestandsimmobilie in Spanien ist ein wunderbarer Schritt, doch der spanische Immobilienmarkt hat seine eigenen Regeln, seine eigene Sprache und seine eigenen Fallstricke. Unser Team unter der Leitung des Immobilienexperten und CEO Kenzo Fayot, begleitet täglich Käufer aus Belgien, den Niederlanden, Deutschland und Frankreich bei der Suche, Prüfung und dem Kauf der passenden Reventa-Immobilie an der Costa Blanca. Wir verbinden lokale Marktkenntnisse mit unabhängiger Kaufbegleitung, rechtlicher Prüfung und ehrlicher Beratung, damit Sie sorgenfrei kaufen können. Von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe und auf Wunsch auch bei der anschließenden Vermietung und Schlüsselverwaltung stehen wir Ihnen zur Seite.
Ganz gleich, ob Sie eine bezugsfertige Wohnung oder eine renovierungsbedürftige Villa mit Potenzial suchen – wir sorgen dafür, dass die „Nota Simple“ korrekt ist, dass keine illegalen Anbauten oder versteckten Mängel vorliegen und dass Sie einen fairen Preis zahlen. Möchten Sie uns unverbindlich kennenlernen oder direkt über Ihre Wünsche sprechen? Nehmen Sie Kontakt mit uns auf Vereinbaren Sie ein persönliches Beratungsgespräch und machen Sie noch heute den ersten Schritt zu Ihrem Platz unter der spanischen Sonne.
Häufig gestellte Fragen zum Kauf von Bestandsimmobilien in Spanien
Was sind die Vorteile des Kaufs einer Bestandsimmobilie in Spanien?
Bestandsimmobilien (Reventa) bieten sofortige Verfügbarkeit, ein etabliertes Viertel mit ausgewachsenen Gärten, oft mehr Platz und Grundstück, einen verhandelbaren Preis sowie geringere Übertragungskosten. Sie zahlen nämlich ITP (Grunderwerbsteuer) anstelle von 10% IVA plus Stempelsteuer, und Sie sehen genau, was Sie kaufen, ohne die Wartezeit und Unsicherheit eines Off-Plan-Neubaus.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer (ITP) bei Bestandsimmobilien?
In der Comunidad Valenciana, zu der auch die Costa Blanca gehört, beträgt die ITP derzeit 10% des Kaufpreises. Ab dem 1. Juni 2026 sinkt dieser Satz auf 9% für Immobilien bis zu 1.000.000 €. Rechnen Sie insgesamt mit etwa 10 bis 15% zusätzlichen Kosten für den Käufer, einschließlich Notar-, Register- und Anwaltskosten.
Warum ist eine „Nota Simple“ bei Bestandsimmobilien so wichtig?
Die „Nota Simple“ ist ein Auszug aus dem Grundbuch, aus dem hervorgeht, wer der rechtliche Eigentümer ist und ob auf der Immobilie Schulden, Hypotheken oder Pfändungen lasten. Das Dokument verhindert, dass Sie unwissentlich Verbindlichkeiten übernehmen. Sie können es online über registradores.org für 9,02 € zzgl. MwSt. oder persönlich für 3,64 € zzgl. MwSt. beantragen.
Ist bei einer bestehenden Immobilie eine bautechnische Begutachtung erforderlich?
Wir empfehlen dies nachdrücklich. Ein unabhängiger Gutachter oder „arquitecto técnico“ begutachtet den Zustand der Elektroinstallation, der Rohrleitungen, des Daches und eventueller Feuchtigkeitsprobleme. Für einige hundert Euro erhalten Sie Sicherheit und ein starkes Verhandlungsargument. Darüber hinaus schützt Sie das Gesetz bei versteckten Mängeln (vicios ocultos) bis zu sechs Monate nach der Übergabe.
Was ist für mich besser: eine Bestandsimmobilie oder ein Neubau?
Das hängt von Ihren Prioritäten ab: Geschwindigkeit, Lage, Preis und die Bereitschaft zur Renovierung sprechen für Bestandsimmobilien, während moderne Garantien und Energieeffizienz für Neubauten sprechen. Für eine umfassende, neutrale Abwägung verweisen wir Sie auf unseren Vergleich zwischen Neubau und Altbau in Spanien, in dem beide Optionen ausführlich gegenübergestellt werden.
